Samantha

現值(PV)、終值(FV)、與決策
前兩個月為了一個資產處理問題與董事長爭辯了很久。
我們最近新增一棟閒置資產，因35號會計公報之故，非營業用資產需採帳面價值與市值熟低法方式認列，曾做過一次資產減損，目前帳面價值約7千萬，每年折舊、利息、保險/稅金/管理費等，合計近1千萬(算起來金額相當高，主要還是泡沫化經濟帶來的惡果)，既然是閒置資產，自然要安排出租或出售，為公司帶來最大效益。
總務部門提出簽呈，將委由仲介公司出租，希望董事長同意出租的價格，文件會經過我這裡，我覺得出租是一個不好的決策，應該全力尋求出售，所以寫了一堆意見請董事長參考。沒想到董事長最後的批示還是同意採出租方式，我問總務部門，原來當初出租的決策就是董事長指示的。我想翻案，準備一些數字圖表，不久再找董事長討論。

我先說明我完我的那些理由。董事長提出兩點他的想法，最近他一些銀行朋友吃飯，提到商用大樓市場，看起來除了某些特定地點外，其實銷售成績並不佳；談到目前的政經局勢，當然他是直搖頭的，不過對兩岸三通認為是必然趨勢，只是時間的問題而已，他倒是蠻看好2008年之後，政治情勢有機會較穩定，三通應該明朗化，經濟、房地產，應該更為活絡。所以他想先出租個兩三年，再來出售，價格應該會較好一些。

對於未來，可以討論，大致看出一些方向，但誰都不敢有十足把握，因此我只好拿出我準備的資料，打算以數字建議決策。
根據報表，現值(Present Value)是7千萬元，每年折舊/利息/保險/稅金/管理費等1千萬(這1千萬就是時間的價值，我還沒加CPI物價變動指數)，因此三年後的成本是1億元(7千萬+每年1千萬X3)，也就是三年後的終值(Final Value)是1億元，現在的7千萬與三年後的1億元，其實是等值的，也就是說，三年後最起碼要賣1億元才會與目前賣7千萬等值(當然，我們還必須加出租租金利得回來，每年約2~3百萬)，那我們得研判，這棟大樓三年後能賣到1億元以上嗎？如果可以，那房地產不就要上漲4成以上(3千萬/7千萬)，我們想想看，上漲4成以上的機會有多大？縱使有，也只與目前以7千萬賣出等值而已，而我們還喪失了7千萬現金回收(或還清銀行貸款)的機會成本。縱使我現在只以6千萬賣出，我都還沒有未來每年1千萬的負擔。出租畢竟不是公司本業，別人出租可以賺錢，我們還是給別人賺吧！
這樣東講西講的，我想以現值及終值引導出決策，還真的有效，董事長後來指示總務部門，該閒置大樓以出售為目標。



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