現值(PV)、終值(FV)、與決策
前兩個月為了一個資產處理問題與董事長爭辯了很久。
我們最近新增一棟閒置資產,因35號會計公報之故,非營業用資產需採帳面價值與市值熟低法方式認列,曾做過一次資產減損,目前帳面價值約7千萬,每年折舊、利息、保險/稅金/管理費等,合計近1千萬(算起來金額相當高,主要還是泡沫化經濟帶來的惡果),既然是閒置資產,自然要安排出租或出售,為公司帶來最大效益。
總務部門提出簽呈,將委由仲介公司出租,希望董事長同意出租的價格,文件會經過我這裡,我覺得出租是一個不好的決策,應該全力尋求出售,所以寫了一堆意見請董事長參考。沒想到董事長最後的批示還是同意採出租方式,我問總務部門,原來當初出租的決策就是董事長指示的。我想翻案,準備一些數字圖表,不久再找董事長討論。

我先說明我完我的那些理由。董事長提出兩點他的想法,最近他一些銀行朋友吃飯,提到商用大樓市場,看起來除了某些特定地點外,其實銷售成績並不佳;談到目前的政經局勢,當然他是直搖頭的,不過對兩岸三通認為是必然趨勢,只是時間的問題而已,他倒是蠻看好2008年之後,政治情勢有機會較穩定,三通應該明朗化,經濟、房地產,應該更為活絡。所以他想先出租個兩三年,再來出售,價格應該會較好一些。

對於未來,可以討論,大致看出一些方向,但誰都不敢有十足把握,因此我只好拿出我準備的資料,打算以數字建議決策。
根據報表,現值(Present Value)是7千萬元,每年折舊/利息/保險/稅金/管理費等1千萬(這1千萬就是時間的價值,我還沒加CPI物價變動指數),因此三年後的成本是1億元(7千萬+每年1千萬X3),也就是三年後的終值(Final Value)是1億元,現在的7千萬與三年後的1億元,其實是等值的,也就是說,三年後最起碼要賣1億元才會與目前賣7千萬等值(當然,我們還必須加出租租金利得回來,每年約2~3百萬),那我們得研判,這棟大樓三年後能賣到1億元以上嗎?如果可以,那房地產不就要上漲4成以上(3千萬/7千萬),我們想想看,上漲4成以上的機會有多大?縱使有,也只與目前以7千萬賣出等值而已,而我們還喪失了7千萬現金回收(或還清銀行貸款)的機會成本。縱使我現在只以6千萬賣出,我都還沒有未來每年1千萬的負擔。出租畢竟不是公司本業,別人出租可以賺錢,我們還是給別人賺吧!
這樣東講西講的,我想以現值及終值引導出決策,還真的有效,董事長後來指示總務部門,該閒置大樓以出售為目標。



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Samantha

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